Jak fungují finance v bytovém domě? Jaká jsou pravidla a termíny?
Správa bytového domu není jen o opravách a výměnách výtahů. Klíčovou součástí je tok financí, který musí být transparentní, spravedlivý, a hlavně pochopitelný pro každého vlastníka bytu. Společnost BYTOV s.r.o. z Mariánských Lázní, která se již více než dvacet let stará o správu nemovitostí, přináší přehled toho, jak celý proces funguje a na co si dát pozor při ročním vyúčtování.
„Každý bytový dům je jiný, nejen svou stavbou nebo počtem bytů, ale také způsobem, jakým se vlastníci dohodli na správě. Naším úkolem jako správce je, aby celý systém běžel hladce, srozumitelně a férově,“ vysvětluje jednatel společnosti Pavel Šatra.
Tři složky měsíčních plateb
Každý vlastník jednotky měsíčně přispívá do společné kasy, která má tři hlavní části:
- Zálohy na služby – jedná se například o teplo, vodu, osvětlení společných prostor nebo odvoz odpadu. Jejich výše se stanovuje podle spotřeby z předchozího roku, s přihlédnutím k inflaci. Správce nastaví částky tak, aby roční vyúčtování, pokud možno, neskončilo vysokým nedoplatkem. Vlastník má však právo požádat o změnu výše záloh.
- Příspěvek do fondu oprav – tato „dlouhodobá záloha“ slouží na větší opravy nebo technická zhodnocení domu, například výměnu střechy či opravu fasády. Výši příspěvku určuje shromáždění vlastníků. Stejně tak rozhoduje i o jeho čerpání.
- Příspěvek do správního fondu – jde o částku schválenou na každou jednotku, ze které se hradí například účetnictví, odměny členům výboru nebo náklady na provozní záležitosti správy domu. Tato částka se nevyúčtovává, pouze sleduje.
Všechny tři fondy jsou důležité. Pokud mají vlastníci jasno v tom, za co platí a kam peníze jdou, je i správa nemovitosti výrazně klidnější. Transparentnost a komunikace by měly být pro profesionálního správce klíčové hodnoty.
Roční vyúčtování: Co musí obsahovat
Jednou ročně musí SVJ nebo správce zpracovat roční vyúčtování služeb. V tomto dokumentu najde vlastník jasný přehled o tom, kolik během roku zaplatil a jaké byly skutečné náklady. Výsledkem je přeplatek (který dostane zpět), nebo nedoplatek (který je třeba uhradit).
Podle zákona č. 67/2013 Sb. musí vyúčtování obsahovat:
- přehled uhrazených záloh,
- skutečné náklady na služby,
- rozúčtování podle pravidel (např. podle osob, plochy bytu, měřičů),
- výsledné vyčíslení přeplatku nebo nedoplatku,
- a také poučení o možnosti podat reklamaci.
Včasné a přesné vyúčtování je jedním z nejviditelnějších výstupů profesionálního správce a měla by mu být věnována řádná pozornost. Každý vlastník by měl dostat srozumitelný dokument splňující daná pravidla.
Přehled důležitých termínů pro vlastníky
|
Co |
Termín |
|
Zaslání vyúčtování |
Do 4 měsíců od konce zúčtovacího období (obvykle do 30. dubna) |
|
Vrácení přeplatku / úhrada nedoplatku |
Do 4 měsíců od doručení vyúčtování |
|
Podání reklamace |
Do 30 dnů od doručení vyúčtování |
Fond oprav: Často kladené otázky
Jednou z častých otázek bývá, co se stane s příspěvky do fondu oprav při prodeji bytu. Odpověď je jednoznačná: Příspěvky zůstávají ve fondu a nevracejí se původnímu vlastníkovi. Tento princip vyplývá z občanského zákoníku.
„Téma fondu oprav často budí emoce. Proto vždy při převodech bytů upozorňujeme, že finanční prostředky ve fondu zůstávají majetkem společenství – a tím i budoucích vlastníků,“ upozorňuje Šatra.
Přehled a rozhodování ve vlastních rukou
Každý dům má svá specifika – ať už jde o typ topení, počet jednotek nebo třeba výtah. Právě proto je důležité, aby si vlastníci včas a správně nastavili pravidla. Shromáždění vlastníků rozhoduje nejen o výši příspěvků, ale i o způsobu rozúčtování nákladů. Správce pak tato rozhodnutí provádí a dohlíží na jejich naplňování.
„Naším cílem je, aby vlastníci nemuseli studovat paragrafy nebo složité rozpočty. Chceme být partnerem, který vše vysvětlí a včas informuje,“ uzavírá jednatel společnosti Pavel Šatra.
